Вопрос-ответ

29 декабря 2015 года принят Федеральный закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вносит изменения в Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Теперь сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если нотариусом будет установлено, что продавец доли предоставил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения указанного срока.

Нотариальное удостоверение сделок с долями будет способствовать снижению случаев «рейдерства» на рынке недвижимости, - считает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю Елена Кац.

«Согласно Основам законодательства о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и установить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Поэтому теперь действия «предприимчивых» граждан, как продающих, так и скупающих микродоли в квартирах, будут проверены нотариусом. Ведь именно на нотариусов возлагается обязанность контролировать, известил ли собственник доли владельцев других долей надлежащим образом о ее продаже», - рассказала Елена Кац.

Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограничено дееспособным.

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже земельной доли.

Одновременно рассматриваемым законом изменения внесены и в Семейный кодекс РФ, в частности в ст. ст. 35 и 38.

Так, установлено, что для заключения одним из супругов:

- сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,

- сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма,

- сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Также законодатель установил обязательность нотариального удостоверения соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

Вопрос 1: О наследовании земельного участка, предоставленного в бессрочное пользование

Ответ: В соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 29.10.2001), для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение). При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы: 

свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; 

один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

При этом представление свидетельства о праве на наследство либо иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке (пункт 7 статьи 25.2 Закона о регистрации). 

Вопрос 2: Об отказе от права собственности на земельную долю 

Ответ: В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности по своему усмотрению вправе без выделения земельного участка в счет земельной доли отказаться от права собственности на земельную долю; отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права; одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

Согласно статье 30.2 Федерального закона  от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

государственная регистрация прекращения права собственности на земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельной доли;

к заявлению прилагается документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю (предоставление такого документа не требуется в случае, если право собственности на такую земельную долю ранее было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке);

при государственной регистрации прекращения права собственности на земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности муниципального образования, к собственности которого будет отнесена такая земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права;

в течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на земельную долю орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в соответствующий орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такую земельную долю.

Таким образом, для прекращения права собственности на земельную долю собственнику необходимо обратиться с заявлением в соответствующее Управление Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества, приложив к заявлению документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. 

Вопрос 3: О государственной регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, предусмотренных ГК и иными федеральными законами. 
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время законом установлено:
договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК);
договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК).
При этом к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53    «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий, строений, помещений, земельных участков, заключенные на срок не менее одного года.
Согласно статье 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Данная позиция также отражена в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Вопрос 4: Я потерял свидетельство о собственности квартиры и договор передачи. Как мне восстановить эти документы? 

Ответ: Свидетельство о государственной регистрации права выдается в органе, осуществляющем государственную регистрацию по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Необходимо подать соответствующее заявление и оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.
Копию договора передачи можно получить также в органе, осуществляющем государственную регистрацию, если подлинник такого договора помещен в дело правоустанавливающих документов. Плата – 200 рублей для физических лиц. 

Вопрос 5: Подлежит ли государственной регистрации заключенное после 01.07.2014 дополнительное соглашение к договору об ипотеке? 

Ответ: В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК; в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 01.09.2013):

в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации;

сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 453 ГК в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК).

Таким образом, если дополнительное соглашение составляется к зарегистрированному договору об ипотеке, такое дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, в противном случае оно будет считаться не заключенным.

Дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, составленным (подписанным) после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон № 367-ФЗ) и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации, не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений, при необходимости, могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со статьей 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вопрос 6: Какова стоимость постановки земельного участка на государственный кадастровый учет? 

Ответ: Постановка земельных участков на государственный кадастровый учет осуществляется без уплаты государственной пошлины. 

Вопрос 7: Требуется ли согласовывать местоположение границ земельного участка с землями, находящимися  в государственной или муниципальной собственности? 

Ответ: Согласно части 1 статьи 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит в установленном Законом о кадастре порядке обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Таким образом, согласованию подлежит местоположение границ земельных участков (а не земель). 

Вопрос 8: Получено уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке. Возможно ли в данном случае вернуть внесенную плату? 

Ответ: В соответствии с частью 11 статьи 14 Закона о кадастре внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, чем предусмотрено данной частью, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы. Таким образом, в данном случае плата возврату не подлежит. 

Вопрос 9: В каком виде можно получить сведения о кадастровой стоимости здания? 

Ответ: Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости  здания предоставляются бесплатно по запросам любых лиц в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от  01.10.2013 №  566 «Об утверждении формы кадастровой справки о кадастровой стоимости  объекта недвижимости». 

Вопрос 10: Возможно ли обратившись в территориальный орган Росреестра или в Росреестр, получить информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества за пределами Российской Федерации? 

Ответ: Росреестр и его территориальные органы осуществляют деятельность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, руководствуясь Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). 

Исходя из изложенного, Росреестр не располагает информацией о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, расположенные за пределами Российской Федерации. 

Вопрос 11: О возврате платы за предоставление сведений из ЕГРП. 

Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

• за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата;
• внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы.

      Полагаем, что к таким случаям, помимо непосредственно внесения платы в большем размере, можно отнести только случай, когда заявитель оплатил предоставление сведений из ЕГРП, но при этом обладал правом на безвозмездное получение таких сведений.

Вопрос 12: В какой территориальный орган Росреестра можно обратиться за получением сведений из ЕГРП о наличии прав отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, расположенные на территории Российской Федерации? 

Ответ: В соответствии с пунктом 6 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.05.2011 № 180, в случае представления запроса при личном обращении такой запрос может быть представлен в любой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, независимо от места нахождения объекта недвижимости или адреса места жительства (места нахождения) правообладателя, в отношении которых представляется такой запрос. 

Наиболее частым вопросом, задаваемым заявителями при государственной регистрации договора купли-продажи является возникновение ипотеки в пользу продавца (как обеспечение выполнения условий оплаты по договору).
В соответствие с п. 5 ст. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до полной оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по его оплате.        
Стороны в договоре купли-продажи товара в кредит также могут предусмотреть, что право собственности на товар переходит к покупателю после полной оплаты.

На практике возникают споры: исключает ли данное договорное условие возможность применения п. 5 ст. 488 ГК РФ?

ГК РФ предусматривает несколько правовых механизмов, защищающих продавца, не получившего цену товара. Во-первых, п. 2 ст. 328 ГК РФ управомочивает продавца помимо прочих средств гражданско-правовой защиты удерживать вещь, пока последняя находится во владении продавца, до того момента, пока покупатель не уплатит цену товара. Во-вторых, хотя в соответствии с п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается переданной покупателю в момент сдачи вещи перевозчику для отправки покупателю, тем не менее продавец вправе переадресовать поставку в ходе перевозки. Продавец вправе переадресовать груз, несмотря на то что покупатель уже стал собственником товара в момент, когда груз поступил перевозчику (п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224 ГК РФ). В-третьих, продавец имеет право залога на товар, поставленный покупателю по договору купли-продажи в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ). В-четвертых, согласно ст. 491 ГК РФ продавец вправе сохранить за собой право собственности. Наконец, если покупатель не оплачивает товар, продавец вправе расторгнуть договор (во внесудебном порядке) и потребовать возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ).
Соответственно, государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав  запись о возникновении залога не на основании условий заключенного сторонами договора, а в силу положений применимого российского права (так называемый залог в силу закона).

Таким образом, договор купли-продажи содержащий условие о  возникновении ипотеки в пользу продавца до полной оплаты,  влечет обращение сторонами сделки после полной оплаты по договору для погашения регистрационной записи об ипотеки.